Imóvel da Usucapião sem matrícula em cartório: Porquê resolver?

Logo nos primeiros casos enfrentados é universal ao (à) Jurisconsulto (a) inexperiente – principalmente àqueles não familiarizados às questões REGISTRAIS, NOTARIAIS e IMOBILIÁRIAS – se debater diante de questões pontuais uma vez que – no já múltiplo procedimento de USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL – a inexistência de origem registral para o imóvel que se pretende regularizar.

Um dos requisitos essenciais ao procedimento, tanto JUDICIAL quanto EXTRAJUDICIAL, é IDENTIFICAR O BEM que se objetiva reconhecer a receita aquisitiva.

Para tanto, uma vez que prelecção primária das questões imobiliárias, deve-se diligenciar ao Cartório do Registro de Imóveis competentes em procura da origem registral, caso o inspecção da documentação por si só já não elucide a origem.

FICA AQUI desde já uma dica importante aos colegas: antes de iniciar o procedimento empreenda um ESTUDO do caso, juntando o supremo de informações e documentação, contando principalmente com o base da Serventia Registral para identificar o contexto apresentado.

Tenha certeza que esse estudo prévio lhe poupará muito tempo e recursos, além de lhe capacitar cada vez mais para próximos casos.

Por óbvio, cobre honorários por esse serviço.

A inexistência de matrícula e/ou origem registral não é, nunca foi e nem poderá ser óbice para o procedimento de Usucapião que tem em sua gênese justamente exarar no espelho registral a verdade fática consolidada no tempo, chancelada com a presença de todos os requisitos legais. 

A Usucapião é uma forma de compra originária e, diferentemente das formas de compra derivadas, não há transmissão – razão pela qual inclusive não há incidência tributária na Usucapião – mas há um contexto onde o titular registral PERDE e o usucapiente OBTÉM a propriedade, mas sem que haja transmissão de um para o outro (uma vez que ocorre na compra e venda, doação, sucessão hereditária etc).

O inciso IV do art. 3º. do Provimento CNJ 65/2017 não deixa dúvidas quanto a possibilidade da realização da Usucapião Extrajudicial mesmo com imóveis sem origem registral:

“Art. 3º O requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião atenderá, no que couber, aos requisitos da petição inicial, estabelecidos pelo art. 319 do Código de Processo Social – CPC, muito uma vez que indicará:

(…)

IV – o número da MATRÍCULA ou TRANSCRIÇÃO da superfície onde se encontra inserido o imóvel usucapiendo ou a INFORMAÇÃO DE QUE NÃO SE ENCONTRA MATRICULADO ou transcrito”;

A Jurisprudência dos Tribunais é tranquila sobre a possibilidade da Usucapião mesmo em imóveis sem origem registral, senão vejamos:

“TJRS. 70082270885/RS. J. em: 29/08/2019. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO. BENS IMÓVEIS. AÇÃO DE USUCAPIÃO. REQUISITO DA INICIAL. USUCAPIÃO. REGISTRO IMOBILIÁRIO. Ao responsável da ação de usucapião incumbe ao propor a ação identificar aqueles que constam uma vez que proprietários nos registros imobiliários e os confinantes da superfície indicados no memorial descritivo. A ação é provável, INCLUSIVE, QUANDO NÃO HÁ REGISTRO IMOBILIÁRIO – Situação dos autos em que a troço autora instruiu a petição inicial com CERTIDÃO do solene do registro de imóveis dando conta que o imóvel NÃO POSSUI MATRÍCULA; e o recurso merece provimento para desconstituir a sentença e testificar o prosseguimento do feito. RECURSO PROVIDO”.

Manadeira: Julio Martins