Existe inventário e partilha de imóvel ainda não registrado em nome do falecido?

INVENTÁRIO E PARTILHA destinam-se, uma vez que sabemos, primeiro à solução de DÍVIDAS deixadas pelo morto. Caso, resolvidas todas as dívidas ainda sobre qualquer BEM, portanto estes serão partilhados entre os herdeiros, observando a ordem de vocação hereditária aplicável ao caso, cf. art. 1.997 do CCB. Parece óbvio que os ATIVOS objeto que comporão a legado deverão ser titularizados pelo morto, porém uma vez que fica no peculiar caso de IMÓVEL comprado pelo morto porém NÃO REGULARIZADO – mormente considerando que no BRASIL parece que a irregularidade imobiliária é a regra?

Antes demais zero é preciso recordar que no Brasil a regular obtenção de imóveis se dá mediante o REGISTRO do TÍTULO translativo no CARTÓRIO DO REGISTRO DE IMÓVEIS, cf. regras do art. 1.245 do Código Social. A Escritura Pública – que é o título que entabula e corporifica a transferência (sendo patente que cabem exceções, especialíssimas, uma vez que por exemplo aquela do art. 108) – sozinha e sem o REGISTRO não opera a TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL. Reza o art. 1.245:

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o REGISTRO do TÍTULO translativo no Registro de Imóveis.

§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido uma vez que possuidor do imóvel”.

Nos casos onde o falecido adquiriu imóvel e LAVROU a competente Escritura Pública, porém deixou para registrar depois e morreu “no meio do caminho”, bastará a realização do registro, uma vez que já falamos cá (https://www.instagram.com/p/CSRUJbYLQBw/). Diversa é a situação onde houve o pagamento e a quitação do muito mas nem mesmo Escritura foi feita e muito menos o Registro. Para estes casos, temos que não há DIREITO REAL que seja objeto de inventário e partilha entre os herdeiros do defunto, havendo sim DIREITO E AÇÃO oriunda da avença que visava a compra e venda do imóvel (recta obrigacional) – levante sim que deve ser objeto de Inventário e Partilha – podendo tudo ser resolvido inclusive através de INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL, cf. Lei 11.441/2007. A clássica e segura ensinamento de SILVIO VENOSA (Recta Social. 2012) esclarece:

“(…) Legado entra no concepção de patrimônio. Deve ser vista uma vez que o patrimônio do de cujus. Definimos patrimônio uma vez que o conjunto de DIREITOS REAIS e OBRIGACIONAIS, ativos e passivos, pertencentes a uma pessoa. Portanto, a legado é o patrimônio da pessoa falecida, ou seja, o responsável da legado. O patrimônio transmissível, portanto, contém bens materiais e imateriais, mas sempre coisas avaliáveis economicamente (…)”.

A jurisprudência gaúcha já enfrentou caso semelhante, decidindo conforme a melhor ensinamento:

“TJRS. 70075874545/RS. J. em: 22/03/2018. APELAÇÃO CÍVEL. SUCESSÕES. INVENTÁRIO. IMÓVEL ARROLADO REGISTRADO EM NOME DE TERCEIRO. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. DESCABIMENTO. Descabe julgar o processo de inventário extinto, sem solução de valor, com fundamento no art. 485, inc. VI, do CPC, pelo veste de não ser verosímil a transmissão aos herdeiros da propriedade do imóvel arrolado, que está registrado em nome de terceiro. Não obstante o responsável da legado não detivesse a propriedade do imóvel, que somente é adquirida mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Social), é cabível a prolação de sentença referente aos eventuais DIREITOS E AÇÕES que ele possuía sobre o imóvel, a texto do art. 620, inc. IV, alínea g , do CPC. DERAM PARCIAL PROVIMENTO. UNÂNIME”.